Die wichtigsten Informationen auf einen Blick
- Der Vermieter kann die Miete nicht beliebig und ohne Grund erhöhen. Das gilt auch nach einem Vermieterwechsel.
- Die beiden häufigsten Gründe für eine Erhöhung sind die Angleichung an ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung.
- In diesen beiden Fällen steht Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu.
- Einer formal gültigen Mieterhöhung können Mieter nicht widersprechen.
Aus welchen Gründen darf die Miete erhöht werden?
Die gute Nachricht zuerst: Ihr Vermieter kann die Miete für Ihre Wohnung nicht jederzeit und ohne Grund erhöhen. Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind gesetzlich in den Paragrafen 557ff im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach sind folgende Gründe für eine Erhöhung der Miete zulässig:
- Angleichen auf die ortsübliche Vergleichsmiete
- Modernisierung oder energetische Sanierung
- Steigende Betriebskosten bei Betriebskostenpauschale
- Staffel- oder Indexmietvertrag
- Neuvermietung einer Wohnung
Während eines laufenden Mietvertrags kann der Vermieter also nur eine neue Miete vereinbaren, wenn er auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchte oder er eine Modernisierung vorgenommen hat, die den Wert der Wohnung steigert. Selbst die Mieterhöhung aufgrund steigender Betriebskosten ist nur möglich, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Andere Gründe sind nicht zulässig.
Welche Mieterhöhung ist maximal zulässig?
Angleichen an die ortsübliche Vergleichsmiete
Wenn vergleichbare Wohnungen in Ihrer Region teurer vermietet werden, darf Ihr Vermieter die Miete nach § 558 BGB anpassen. So veröffentlichen zum Beispiel die Gemeinden alle zwei Jahre den sogenannten Mietspiegel, der aufzeigt, für welchen Netto-Quadratmeterpreis bestimmte Wohnungen vermietet werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete hängt dabei von mehreren Aspekten ab:
- Region, in der die Wohnung liegt
- Genaue Lage beziehungsweise das Stadtviertel innerhalb dieser Region
- Größe, Zustand sowie Ausstattung der Wohnung
Wohnen Sie zum Beispiel in einer kleinen 1- Zimmerwohnung, müssen ähnliche Wohnungen zum Vergleich herangezogen werden. Der Vergleich mit einer großen 3-Zimmerwohnung ist nicht rechtens.
Möchte Ihr Vermieter die Mietzahlung an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, muss er Ihnen eine schriftliche Ankündigung schicken. Darin muss stehen, wie hoch die Miete künftig ausfallen soll und wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Er kann hier zum Beispiel den aktuellen Mietspiegel mitschicken oder sich auf mehrere vergleichbare Wohnungen beziehen. Außerdem muss die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegen. Die Mieterhöhung selbst darf dann erst nach Ablauf des Folgemonats erfolgen – also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung. Dasselbe gilt, wenn Sie gerade frisch eingezogen sind. Frühestens nach einem Jahr kann der Vermieter in diesem Fall eine Mieterhöhung ankündigen.
Und auch bei der Steigerung der Miete muss Ihr Vermieter einiges beachten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In manchen Gebieten – zum Beispiel Hamburg und Berlin – greift die sogenannte Kappungsgrenze schon bei 15 Prozent. Das gilt auch, wenn Ihre Miete dann immer noch unter der vergleichbaren Ortsmiete liegt.
Gut zu wissen: Ihr Vermieter benötigt für eine Mieterhöhung Ihre Zustimmung. In der Regel handelt es sich dabei aber eher um eine Formalie, denn: Ist das Mieterhöhungsschreiben korrekt, können Sie die Erhöhung nicht ablehnen. Sie haben als Mieter aber bis zum Ablauf des Folgemonats Zeit, das Schreiben zu prüfen oder einen Härtefalleinspruch einzulegen. Auch ein Sonderkündigungsrecht steht Ihnen zu. Wenn Sie dreimal die erhöhte Miete überweisen, gilt das als Zustimmung zur Mieterhöhung (Beschluss vom Bundesgerichtshof, Az. VIII 74/16).
Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn Ihr Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführt, darf er seit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1. Mai 2013 die Miete erhöhen. Eine Voraussetzung dafür ist, dass der Umbau eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB ist. Darunter fallen beispielsweise Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder durch die Energie oder Wasser eingespart werden können (energetische Modernisierung).
Eine einfache Instandsetzung gilt hingegen nicht als Modernisierung.
Beispiel: Ihre Mietwohnung hatte bisher keinen Balkon. Im Rahmen eines Umbaus werden neue, moderne Balkone angebracht. Hierdurch steigt der Wohnwert Ihrer Wohnung – es kann sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Hatte Ihre Wohnung allerdings schon einen Balkon, der lediglich erneuert wird, handelt es sich in der Regel um eine Instandsetzung. Die Kosten dafür können dann nicht auf Sie umgelegt werden.
Der Mieterhöhung nach Modernisierung sind allerdings auch Grenzen nach oben gesetzt. Lediglich acht Prozent der Modernisierungskosten darf Ihr Vermieter auf Ihre Miete umlegen. Aber Vorsicht: Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung darf auch erfolgen, wenn Ihre Miete schon vor Kurzem an die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wurde. Diese beiden Mieterhöhungen schließen sich leider nicht aus.
Gut zu wissen: Ihr Vermieter muss Ihnen die Modernisierung ankündigen. In diesem Schreiben müssen nicht nur Beginn und Dauer der geplanten Modernisierungsmaßnahme genannt werden, sondern unter anderem auch der Betrag, um den die Miete danach erhöht werden soll. Außerdem muss es einen Hinweis auf die Möglichkeit eines Härtefalleinwands enthalten. Sind alle formalen Kriterien erfüllt, können Sie als Mieter der Modernisierung und der damit verbundenen Mieterhöhung nicht widersprechen.
Wenden Sie sich bei Fragen oder Unklarheiten an Ihren Rechtsschutzversicherer. Falls Sie noch keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, können Sie ganz unverbindlich Ihren Beitrag bei uns berechnen.
Ausnahmeregelung bei Staffelmiete und Indexmietvertrag
Mieterhöhungen können bereits im Mietvertrag geregelt werden – so kann beispielweise im Staffelmietvertrag eine Grundmiete und eine regelmäßige Erhöhung dieser Grundmiete festgelegt werden. Allerdings gilt auch hier: Öfter als einmal im Jahr darf die Miete nicht steigen. Im Rahmen eines Staffelmietvertrags muss der Vermieter die Erhöhung auch nicht mehr extra ankündigen. Die Miete steigt dann einfach automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Bei der Staffelmiete muss die Kappungsgrenze übrigens nicht beachtet werden. Das bedeutet, die Miete darf innerhalb von drei Jahren über 20 Prozent steigen.
Zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen darf dann allerdings keine weitere Erhöhung mehr erfolgen. Die Miete auf ortsübliche Vergleichsmieten anzuheben oder nach einer Modernisierung mehr zu verlangen, ist in diesem Fall nicht möglich.
Eine andere Form von Mietverhältnis, bei dem eine automatische Mieterhöhung vereinbart werden kann, ist die sogenannte Indexmiete. Hier richtet sich die Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), der vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Steigt dieser, erhöht sich die Miete im selben Verhältnis. Theoretisch könnte die Miete demnach auch sinken, wenn der VPI sinkt.
Fragen und Antworten zur Mieterhöhung
Darf die Miete rückwirkend erhöht werden?
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig. Die einzige Ausnahme davon ist, wenn Sie sich als Mieter gegen eine Mieterhöhung gewehrt haben und in einem Prozess gegen Ihren Vermieter verlieren. In diesem Fall müssen Sie die höhere Miete rückwirkend nachzahlen und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die höhere Miete ursprünglich fällig gewesen wäre.
Darf die Miete direkt nach dem Eigentümerwechsel erhöht werden?
Wenn Ihre Mietwohnung verkauft wurde, müssen Sie nicht sofort mit einer Mieterhöhung durch den neuen Vermieter rechnen, denn „Kauf bricht Miete nicht“. Ihr alter Mietvertrag bleibt erstmal zu denselben Konditionen bestehen. Frühestens nach zwölf Monaten darf Ihr neuer Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen, wenn er auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben möchte.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung?
Gemäß § 561 BGB haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Miete
- nach einer Modernisierung erhöht oder
- auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll.
Dabei gilt es aber eine Frist zu beachten: Sie müssen innerhalb des zweiten Monats nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich kündigen – und zwar bis zum Ablauf des übernächsten Monats.
Beispiel: Sie erhalten das Mieterhöhungsverlangen irgendwann im April. Ihre Kündigung müssen Sie in diesem Fall bis zum 30. Juni erklären. Ihr Mietverhältnis endet dann am 31. August.
Gut zu wissen: Dieses Sonderkündigungsrecht gilt sogar dann, wenn das Mieterhöhungsschreiben Ihres Vermieters formale Fehler enthält und eigentlich ungültig ist. Haben Sie der Mieterhöhung allerdings bereits zugestimmt, können Sie das Sonderkündigungsrecht nicht mehr wahrnehmen.
